Comment Devenir Investisseur Immobilier en Partant de Zéro ?

Le métier d’investissement immobilier peut paraître inaccessible aux yeux de nombreuses personnes, surtout quand on souhaite devenir investisseur immobilier en partant de zéro. Généralement vu comme une affaire onéreuse, voire destinée « aux riches », beaucoup n’osent pas franchir le pas de l’investissement immobilier.

Pourtant, l’immobilier représente le marché le plus stable et le plus rentable par rapport aux autres sources d’investissements, comme la bourse par exemple. En effet, ce type d’actions ne demande que quelques centaines d’euros aux investisseurs boursiers. 

Cependant, lorsque l’on souhaite faire grimper son portefeuille, l’immobilier sera la manière la plus sûre d’atteindre l’indépendance financière que beaucoup désirent obtenir. Certains critères sont à respecter pour savoir comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro et ne pas se tromper. Cet article aide les investisseurs immobiliers de demain pour réussir à investir dans l’immobilier.

Pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier, découvrez notre présentation offerte.

Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

À première vue, un investissement immobilier locatif séduit, parce qu’il ne demande pas de connaissances validées par de longues études et qu’il est ouvert à tous. On trouve d’ailleurs beaucoup de profils différents parmi les investisseurs. Ils varient du plus raisonnable au plus aventurier. Les premiers correspondent à des personnes qui investissent assez tôt, soucieuses de placer leur argent en se constituant un patrimoine, et qui comptent un jour transmettre. D’autres constituent un profil d’investisseur plus audacieux.

Les raisons pour lesquelles se lancer dans l’investissement immobilier varient chez chacun. Mais la plus motivante reste le haut potentiel de rendement, beaucoup plus élevé que l’investissement boursier ou tout autre actif disponible sur le marché.

De plus, ce type d’investissement permet un effet de levier sur les actions ainsi qu’un contrôle sur les actifs. En pratique, pour un investissement de 1000 euros à 5 % d’action, les gains représentent un montant de 50 euros.

Bien qu’il s’agisse d’un investissement demandant plus de temps, l’immobilier offre une montée du portefeuille financier beaucoup plus importante sur le long terme.

Devenir investisseur immobilier en partant de zéro, étape par étape

Se former

Au départ, les pièges liés à l’investissement immobilier locatif sont nombreux lorsque l’on achète son premier bien. Pour ne pas se tromper, la connaissance des détails permettant de remarquer un bien qui a du potentiel, ou au contraire, qui présente des défauts, est essentielle. 

Les défauts, de fait, peuvent être habilement cachés par le vendeur et s’avérer désastreux une fois l’acte de vente signé. C’est le cas, par exemple, des isolations thermiques défectueuses ou inexistantes, causes de vacance locative fréquente, les locataires n’acceptant pas longtemps de se ruiner en facture énergétique. Cela peut être aussi le cas de défauts cachés derrière des matériaux apparents : trous dans les murs dissimulés, plancher pourri sous un vieux lino, remontées capillaires d’humidité, etc.

Un minimum de formation est donc indispensable à quiconque souhaite devenir investisseur immobilier. Surtout si l’on recherche le rendement et que l’on s’apprête à prendre des risques en rénovant, pour faire prendre de la valeur à ses biens. Seul l’appui de vrais professionnels (architecte, artisans, agent immo, notaire) va permettre d’éviter les erreurs pouvant chiffrer rapidement.

Analyser sa situation personnelle

L’âge de l’investisseur

On recommande de devenir investisseur immobilier le plus tôt possible, car cela donne le temps d’accumuler les prêts, de faire des achats et des reventes, d’encaisser les plus-values, etc. En effet, un empire immobilier se prépare tôt et les banques prêtent davantage aux jeunes, qui ont la vie devant eux, et souvent des perspectives de voir augmenter leurs revenus.

L’âge compte donc pour devenir investisseur, car au-delà de 50 ans, les conditions des banques se durcissent. Les assurances destinées à couvrir les problèmes de santé vont venir alourdir les mensualités.

La situation financière

C’est le point capital à prendre en compte au départ. Disposez-vous de revenus stables ? Êtes-vous salarié en CDI, indépendant, en intérim ? Ces questions sont capitales pour décrocher un prêt immobilier, mais aussi pour partir tranquille en tant qu’investisseur. 

On conseille donc toujours de se lancer avec une épargne de précaution au départ, soit de disposer d’environ 6 à 12 mois de dépenses courantes sur le bien. Le but est de pouvoir affronter sereinement une période de vacance locative ou une grosse réparation.

Enfin, ne négligez pas d’avoir de l’apport avant d’acheter votre bien. Depuis 2022, il est devenu quasiment obligatoire. Les banques demandant un minimum de 10 % du prix de l’achat, voire plus, avant d’accorder un prêt. Ce montant sert à financer l’acquisition du bien : frais de mutation, frais de notaire ou frais d’agence immobilière.           

Définir sa stratégie d’investissement

On ne devient pas investisseur immobilier sans penser à la raison qui nous pousse à le faire et sans se fixer des objectifs. Partant de là, il est important de définir à quelle catégorie d’investissement se consacrer : celle de l’investissement patrimonial à long terme, visant à créer un patrimoine pérenne orienté transmission, ou celle des investissements plus risqués, axés sur l’autofinancement ou sur la revente et la perspective de faire jouer l’effet de levier des banques.

Il faut définir aussi le type de bien que l’on désire acquérir et penser également aux locataires. Un choix qui se définit aussi en amont, car le type de locataire que l’on souhaite attirer devra être bien présent dans le secteur où l’on souhaite acheter. Si, par exemple, vous optez pour la location d’une petite surface meublée à destination d’un étudiant, il faut viser alors une grande ville étudiante et éviter les villes où la population est vieillissante.
Lisez aussi notre article sur les 10 étapes d’un achat immobilier.

Quels types d’achats immobiliers réaliser ?

Sur le marché de l’immobilier, il y a des tas de possibilités en matière d’achat, surtout lorsque l’on se demande comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro. Voici les principaux biens des acquéreurs :

• Les immeubles de rapport

• Les appartements

• Les terrains pourvus à la construction

• Les maisons

• Les propriétés multifamiliales

• Les locaux commerciaux

Il n’existe pas de bons et mauvais achats. Personnellement, toute ma stratégie est basée sur les immeubles de rapports. On achète en gros et on dégage plus facilement des bénéfices avec l’immobilier. Ce qui est important, c’est d’investir dans un bien correctement évalué et non trop onéreux. Pourquoi ? Pour éviter de prendre de l’argent tous les mois.

Pour cela, il faut comprendre et connaître le fonctionnement fiscal des biens en placement immobilier. Cela comprend son positionnement sur le marché ainsi que la manière dont il est utilisé. Mais il faudra aussi investir du temps pour consulter les barèmes d’impositions, les taux du marché et se tourner vers un expert-comptable pour plus de sécurité. Avoir recours à un professionnel vous fera gagner du temps pour un investisseur partant de zéro puisqu’il connaît tous les filons afin de réaliser les meilleurs profits.

Savoir quel achat réaliser, c’est aussi s’intéresser aux canaux susceptibles de favoriser la future location. Ainsi, pour les acheteurs, plusieurs critères doivent être pris en compte en démarrant par la fameuse question ; « est-ce que ce bien serait celui dans lequel je souhaiterais habiter ? ». Si la réponse est non, il est inutile de s’attarder dessus.

Ensuite, il va falloir se pencher sur le choix de la bonne ville. Pour cela, opter pour une ville dynamique, bien desservie en transports en commun, une ville avec du charme comprenant un centre-ville vivant. Il sera aussi très attrayant pour un visiteur de louer un bien proche de toutes commodités et où il y fait bon vivre.

Dans tous les cas, l’investisseur doit garder à l’esprit que sa connaissance du secteur sera un atout majeur dans son efficacité de recherches, tout comme la reconnaissance de son régime fiscal.

Les étapes d’un premier investissement immobilier

Dénicher son premier bien

Une fois que l’on sait vers quel type de bien se tourner, la recherche et les visites demeurent à effectuer. Toute la difficulté au départ est de savoir évaluer le potentiel du bien, en fonction du niveau de loyers, corollaire du niveau de rentabilité que l’on vise.

Les règles de base en matière d’investissement locatif restent de privilégier l’emplacement. Le bien doit être situé dans un endroit agréable, proche des commerces et de préférence des transports, des espaces verts, des équipements collectifs, etc.

Mais cette règle est à relativiser en fonction du type de locataire recherché. Si on loue à des familles, la proximité d’une crèche ou des écoles est à examiner, comme la proximité de loisirs culturels (cinéma, théâtre), si on loue à de jeunes actifs.

Une fois le bien choisi, le marché locatif local doit être analysé, soit le niveau de l’offre et de la demande de logements, ainsi que celui des loyers et le nombre de logements vacants. Faire un tour au service d’urbanisme de la mairie est très recommandé afin de connaître les évolutions futures qui pourraient revaloriser ou au contraire desservir le quartier. Faire un tour au café du coin pour en apprendre plus sur l’actualité ou l’histoire du quartier est aussi une bonne idée.

Comprendre la performance énergétique

Avant d’envisager sérieusement l’achat d’un logement, il convient de se pencher aujourd’hui sérieusement sur ses performances énergétiques. Les logements que le diagnostic énergétique classera dans la catégorie G, F et E seront interdits à la location d’ici à 2025 pour les premiers, d’ici à 2028 pour les seconds, et d’ici à 2034 pour les derniers. Ils ne répondront plus à la définition du logement décent.

Vous pourrez quand même négocier ces biens en vue de réaliser des travaux. Votre plus-value sera assurément à la hauteur de votre investissement.

Décrocher son financement

Une fois le bien trouvé, ce n’est pas la partie la plus simple que l’investisseur se prépare à affronter. La phase de la recherche du financement est parfois la partie la plus dure du projet. Pour réussir à obtenir un crédit immobilier, voici quelques règles qui permettent de se simplifier la vie.   

 La première est d’être au clair avec sa capacité de financement. La relation de confiance avec la banque n’en sera que meilleure. Votre crédibilité en sera renforcée au niveau du vendeur. Vous éviterez ainsi de passer à côté de belles opportunités.

Il convient aussi de ne pas se limiter à sa banque, mais de prévoir d’en démarcher plusieurs. Toutes les banques n’adoptent pas, de fait, les mêmes règles en matière d’attribution de prêts. Certaines n’accepteront jamais votre dossier tant que vous n’aurez pas terminé de payer votre résidence principale, quand d’autres le feront. Il convient donc d’être patient et tenace.

Bien préparer son dossier est ensuite gage de succès, car cela va immédiatement faciliter le travail du banquier. Il convient de présenter un dossier complet et surtout susceptible de le séduire. Cela commence par la stabilité de l’emploi, de préférence en présentant un CDI. Mais cela n’est pas suffisant. Il vaut mieux avoir une gestion de ses comptes propre, “en bon père de famille”, sans crédit à la consommation ni grosses dépenses, avec en plus quelques produits d’épargne.

Choisir le bon régime fiscal

Un bon montage fiscal est un élément fondamental pour une bonne rentabilité. Avec lui, un même investissement peut basculer du stade de déficitaire à celui d’affaire qui tourne tous les mois.

De plus, la fiscalité immobilière recèle de solutions permettant de réduire son imposition. On connaît bien les mesures de défiscalisation dans le neuf, avec le Plan Pinel toujours d’actualité. Mais d’autres régimes, comme le réel dans la location meublée, permettent d’investir sans payer, dans la plupart des cas, le moindre impôt durant de nombreuses années.

Pour ceux qui préfèrent louer sur le long terme en nu, le régime du réel permet de faire de très belles affaires en rénovant. Les travaux créent ainsi un déficit foncier, qui, en s’amortissant sur 10 ans, permettent de réduire son revenu imposable.

Lisez aussi notre sur comment investir dans l’immobilier sans argent.

Les 7 qualités de l’investisseur immobilier débutant

Pour davantage réussir son investissement en tant que débutant, 7 qualités imparables vous aideront à vous développer sur le marché immobilier : 

• Être capable de négocier son financement, gérer son argent et parvenir à acquérir un apport personnel.

• Choisir son régime fiscal en fonction de ses attentes. Cela permettra de réduire le taux d’impôts sur le revenu.

• Être un as de la recherche de biens intéressants pour que le loyer soit à la hauteur de sa valeur. Pour ça, rien de mieux que le Off-Market pour rechercher ses biens.

• Savoir évaluer un bien en fonction des qualités qu’il en dégage. On parle de sa localisation et de son potentiel sur le marché.

• Savoir exploiter le marché immobilier.

• Savoir effectuer les démarches locatives. Il s’agira de repérer et de choisir le bon locataire, de gérer le ou les biens, assurer les visites ainsi que d’effectuer le suivi fiscal des revenus.

• Se former en continu pour développer ses connaissances immobilières et pouvoir par la suite apporter de la valeur aux futurs investisseurs. En ayant des bases solides, il sera tout à l’avantage d’un investisseur de transmettre son savoir pour être reconnu sur le marché immobilier.

Ce ne sera bien évidemment pas une fin en soi si un investisseur débutant ne possède pas toutes les qualités citées justes au-dessus. Il pourra être épaulé par des professionnels s’il le souhaite.

De plus, la fibre commerciale n’est pas innée. C’est une stratégie qui s’apprend et avec laquelle l’investisseur se familiarisera au fil du temps. Les doutes en tant que débutant sont normaux, il s’agit d’une étape obligée. Il est alors important de bien s’entourer en faisant appel à des professionnels de l’investissement ou pourquoi pas, à des connaissances qui ont réussi dans le domaine.

Découvrez aussi notre top 3 des reconversions professionnelles dans l’immobilier.

Quelques outils pour rechercher efficacement son premier bien

Tout débutant se doit d’avoir les bonnes armes de démarrages, les outils de recherches en font partie ! En voici quelques-uns : 

• Stratège Immo, qui servira à calculer la rentabilité du bien.

• Castorus, un outil en ligne pour rester en veille constante des variations budgétaires des biens du marché.

• Meilleurs agents, pour une estimation immobilière en ligne et obtenir le meilleur prix de vente.

• Clameur, pour avoir une idée des statistiques, ville par ville.

• Se loger, Bien ici, Leboncoin pour rechercher des biens et être alerté des nouvelles offres grâce à leur système de notification.

Malgré tout, il faut penser long terme et réussite. Il est inutile de se lancer la tête la première sans connaissances. Un projet immobilier nécessite du temps et des calculs précis. Voici comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro et atteindre l’indépendance financière.

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