Tout savoir sur l’avant-contrat immobilier

Vous avez entendu le terme avant-contrat en immobilier, mais ne savez pas à quoi il se réfère ? Cet article est là pour répondre à toutes vos questions.

Découvrez ce qu’est un avant-contrat immobilier, ce qu’il doit contenir et quels sont les différents types d’avant-contrat. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et que vous voulez remplacer jusqu’à un salaire avec une opération, découvrez ci-dessous notre présentation offerte.

Qu’est-ce qu’un avant-contrat immobilier ?

L’avant-contrat immobilier précède la signature de l’acte authentique de vente d’un bien. Ce contrat préparatoire fixe l’ensemble des conditions juridiques et économiques du futur acte notarié, mais aussi le prix de vente, ainsi que les engagements à respecter pour le vendeur et l’acquéreur.

L’avant-contrat immobilier officialise l’engagement lié à la vente et à l’achat d’un bien, et formalise les conditions sur lesquelles le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord. Le délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente permet aussi de fournir le temps nécessaire à la réalisation des formalités relatives à la vente. Ce document est donc une étape clé dans un projet d’achat immobilier.

Tout avant-contrat immobilier doit contenir :

• L’identité du propriétaire et de l’acquéreur

• La désignation du bien, sa superficie, son prix de vente ainsi que sa surface habitable 

• Les conditions suspensives 

• La date de levée de l’option pour les promesses unilatérales

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Que contient un avant-contrat pour un achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est un engagement parfois lourd pour l’acquéreur. Il est donc important pour l’acheteur d’être bien renseigné sur le bien immobilier concerné afin de s’engager dans cette acquisition en toute connaissance de cause.

L’acheteur a aussi besoin d’être assuré d’obtenir son prêt s’il achète à crédit ou que certaines conditions dont dépend la vente se réalisent si elles jouent un rôle dans cet achat immobilier. L’avant-contrat laisse alors des portes de sortie à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif si les conditions préalables ne se réalisent pas. 

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Le délai de rétractation de l’acheteur

L’avant-contrat signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. C’est un délai pendant lequel il peut changer d’avis et décider de ne plus acheter le bien immobilier sans frais. C’est une protection exclusivement réservée aux particuliers qui achètent un bien immobilier. 

Il y a d’autres étapes avant la signature de l’acte de vente qui permettent aux acquéreurs de stopper l’achat sans avoir de pénalités à payer aux vendeurs, grâce aux conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat.

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Les conditions suspensives de la vente

Dans un avant-contrat immobilier, on retrouve générales des conditions suspensives en notifiant que la vente n’aura lieu que si ces conditions se réalisent. 

Condition suspensive d’obtention de prêt

La condition suspensive la plus courante est la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le notaire indique dans l’avant-contrat que l’acquéreur n’achète qu’en cas d’obtention d’un prêt pour financer l’achat du bien immobilier. Il prévoit toujours un délai de 2 mois au moins après la signature de l’avant-contrat pour que l’acheteur obtienne ses prêts. 

Grâce à cette condition suspensive d’obtention de prêt, si l’acquéreur obtient ses crédits dans le délai, il poursuit l’achat du bien et la vente suit son cours. Mais si l’acquéreur obtient un refus de prêt, il peut alors renoncer à l’achat sans aucune pénalité.

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Autres conditions suspensives

Il y a d’autres conditions suspensives qu’on peut prévoir dans l’avant-contrat de vente :

• L’acquéreur n’achète le bien que s’il obtient les autorisations d’urbanisme nécessaires pour réaliser les travaux qu’il a prévus.

• L’acquéreur achète le logement uniquement à condition d’avoir vendu son bien actuel.

D’autres conditions suspensives sont récurrentes dans les avant-contrats de vente comme celles relatives au droit de préemption de la commune, à l’absence de servitude ou à l’absence d’inscription hypothécaire par exemple.

Ces conditions suspensives sont à rédiger selon les règles prévues par les articles 1304 et suivants du Code civil. C’est le notaire qui s’en charge afin qu’elles soient bien équitables. 

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Les informations à transmettre à l’acheteur

C’est aussi à l’occasion de cet avant-contrat immobilier que le vendeur transmet toutes les informations utiles à l’acquéreur pour l’informer sur le bien immobilier. On peut alors retrouver : 

• Le dossier complet de diagnostics techniques

• Les informations relatives à l’immeuble comme le règlement de copropriété, les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global, prévues par la loi ALUR si le logement est situé dans un immeuble en copropriété

• Les informations concernant la situation financière de la copropriété si le logement est dans un immeuble en copropriété comme le montant des charges selon le budget prévisionnel ou encore les impayés de la copropriété 

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La somme d’argent versée par l’acheteur

À la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur verse au vendeur une somme d’argent. Il est d’usage de demander 5 % du prix de vente. Mais ce peut être moins ou plus, et au maximum 10 % du prix de vente du bien immobilier. C’est la preuve pour l’acheteur de son engagement à acheter le bien à terme. Cet apport est versé au notaire et bloqué sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

Toutefois, si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours ou si l’une des conditions suspensives qui conditionne la vente ne s’est pas réalisée dans les délais, l’acquéreur peut récupérer la somme versée, si l’arrêt de la vente n’est pas lié à une faute de sa part.

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Quel type d’avant-contrat de vente d’un bien immobilier ?

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé. Il s’engage unilatéralement à vendre son bien à l’acheteur. Cet avant-contrat immobilier donne la liberté à l’acquéreur d’acheter ou non le bien suivant les conditions du vendeur. Il bénéficie d’ailleurs d’un délai butoir, lequel doit être mentionné dans l’avant-contrat.

Au terme du délai fixé par le vendeur, l’acquéreur n’a qu’à lever l’option pour acheter le bien. La finalisation de la transaction se fait devant le notaire. Au cas où il ne serait pas intéressé et donc ne lèverait pas l’option, le vendeur a ainsi la liberté de retirer le bien de la vente. Cela n’est toutefois pas possible si l’échéance de la levée n’est pas atteinte.

Par ailleurs, tout au début de l’avant-contrat de vente, l’acheteur peut être contraint à un versement d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 5 à 10 % de la valeur du bien immobilier. Cette indemnité ne sera pas retournée par le vendeur si l’acheteur fautif ne souhaite pas acheter le bien et donc ne lève pas l’option. Mais, l’acquéreur récupérera bel et bien son argent sans pénalité si une condition suspensive n’est pas levée. 

Par ailleurs, l’indemnité d’immobilisation sera considérée comme un acompte sur le prix de vente et sera en conséquence déduite du prix total si l’acquéreur lève l’option.

En parallèle, n’hésitez pas à regarder cette vidéo :

La promesse synallagmatique

Couramment appelée compromis de vente, la promesse synallagmatique, à l’opposé de l’unilatérale, engage les deux parties dans la transaction. Le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur s’engage à l’acheter, à travers la signature d’un avant-contrat. Conformément à l’article 1589 du Code civil, la promesse prend effet une fois les deux parties d’accord sur les clauses.

Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut la convoquer au tribunal judiciaire pour exiger la vente. C’est d’ailleurs une clause que doit contenir le compromis. Celui-ci doit prévoir qu’en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la résolution de la vente ou constater la réalisation obligatoire.

La partie en défaillance doit verser une indemnité à l’autre dans les deux cas. Le montant devrait être fixé préalablement dans les clauses. En général, cette somme est de 10 % ajoutés aux frais d’agence.

Par ailleurs, la promesse synallagmatique de vente peut faire en sorte que l’acquéreur fasse un versement d’une somme d’environ 5 % du prix à la signature en guise de garantie. Cela servira d’acompte sur le prix.

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La promesse unilatérale d’achat 

Dans ce cas, seul l’acquéreur s’engage à acheter. Cette forme est utilisée dans certains cas où la capacité du vendeur empêche la régularisation d’un acte, souvent lorsqu’il est sous tutelle ou curatelle, dans l’attente de l’accord du juge des tutelles sur les conditions de la vente.

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