Salaire Moyen d’un Marchand de Biens

Vous recherchez un métier intéressant et rentable. Alors le métier de marchand de biens est fait pour vous. Le salaire moyen d’un marchand de biens est très attractif, le chiffre d’affaires moyen est d’environ 300 000 € par an, c’est pourquoi il attire de plus en plus de candidats.

L’objectif du marchand de biens est d’acheter des biens immobiliers (appartements, immeubles, maisons, locaux commerciaux) dans le but de les réhabiliter ou de faire une division, puis de les revendre afin d’en tirer une plus-value.

Ce métier requiert de nombreuses compétences en immobilier, droit, juridique, urbanisme, commercial, mais il permet de dégager des revenus plutôt confortables. Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? Comment se rémunère-t-il ? Nous répondons à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens repose sur l’achat et la revente de biens immobiliers dans le but de faire une plus-value. Contrairement à l’agent immobilier qui n’est qu’un intermédiaire, le marchand de biens est propriétaire de ses biens. La réglementation le considère comme un commerçant, de biens immobiliers ou de fonds de commerces. Son statut l’oblige à :

• Créer une société, seul ou avec des associés,

• S’inscrire au RCS (registre des commerces et des sociétés),

• Tenir une comptabilité,

• Présenter des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe).

Le marchand de biens doit donc choisir un statut d’entrepreneur. Il peut exercer en EURL, SASU, s’il est seul ou encore, choisir la SARL ou la SAS s’il s’associe. Le fait d’être “assimilé salarié” ne vous donne droit ni au chômage, ni à la retraite. Aussi, il faut être prévoyant et placer un peu d’argent. Soyez attentif aux statuts juridiques, car certains ne séparent pas votre société de votre patrimoine personnel, qui pourra alors être saisi en cas de problème.

Investir dans l’ancien : une valeur sûre

Parce que nous avons tous besoin de nous loger et que le parc immobilier est pour la majeure partie assimilé ancien, les marchands de biens se concentrent dessus. Il n’y a pour ainsi dire presque que des avantages. D’une part, il est plus facile de négocier le prix sur l’ancien, car il y a toujours des travaux à prévoir, plus ou moins importants.

Aussi, il est important d’avoir des connaissances en bâtiment et en décoration d’intérieur. Cela peut considérablement booster vos ventes. Pour qu’il soit rentable, votre projet doit au moins s’auto-financer. Faites une étude de marché, un prévisionnel et un business plan. Ne vous lancez jamais à l’aveugle.

Pour le financement, soit vous commencez petit à petit avec un prêt bancaire avec ou sans apport, soit vous financez les achats en fonds propres. De plus, il y a aussi des aides à la rénovation auxquelles vous pouvez peut-être prétendre.

Les ventes de biens anciens sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée (sauf option pour la TVA sur le prix total ou sur la marge). Un bien (appartement, maison individuelle, local, etc.) est considéré comme ancien quand :

• Sa construction date de plus de 5 ans.

• Il a déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation.

Sur des biens anciens, vous pouvez opter pour le paiement de la TVA sur marge. Cette option permet de déduire la taxe sur la valeur ajoutée payée sur la rénovation. Cette taxe consiste à ne collecter la taxe sur la valeur ajoutée que sur la marge réalisée lors de l’opération d’achat-revente.

Pour vous approcher du salaire moyen d’un marchand de biens, il faudra mettre toutes les chances de votre côté et enchaîner les bonnes opérations.

Allégez votre fiscalité pour améliorer votre salaire moyen de marchand de biens

Pour l’achat et la revente de biens immobiliers, la fiscalité est relativement simple. Vous serez soumis à l’impôt ainsi qu’à la TVA. Tout dépendra des choix que vous allez faire. Aussi, il est important de bien vous renseigner et de vous faire accompagner par des professionnels, comptable, fiscaliste, juriste et notaire, etc.

En matière d’impôt, vous aurez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés selon votre statut juridique. Vous serez amené à facturer la TVA sur la marge ou la TVA sur le prix total dans certains cas. Soyez attentif, car un redressement sur des sommes importantes peut vous mettre dans une situation délicate.

Salaire ou dividende : tout dépend

Les dividendes correspondent à la trésorerie excédentaire d’une entreprise, c’est-à-dire au bénéfice dégagé au moment du bilan comptable. Dans ce cas, en fin d’année comptable, vous pourrez vous reverser cette somme. Ce type de rémunération n’interviendra qu’une fois par an, vous devrez donc vous adapter.

Si vous êtes salarié, mais que les revenus de votre foyer fiscal sont faibles, vous pouvez faire une déclaration à l’impôt sur le revenu. En effet, tout dépend de vos ressources et de votre taux d’imposition. Si vous êtes déjà sur un taux d’imposition élevé, il faudra éviter de se verser un salaire, car vous risquez de vous retrouver à payer encore plus cher. Dans ce cas, il est préférable de se payer avec les dividendes.

Lisez aussi notre article sur comment s’associer entre marchands de biens.

Salaire moyen d’un marchand de biens

Au départ, comme tout le monde, vous allez très certainement vous lancer sur des affaires plus “petites” et augmenter au fur et à mesure. Selon l’Insee, le salaire moyen mensuel d’un marchand de biens est de 3 405 € nets par mois et le salaire moyen annuel brut est de 52 385 € bruts par an. Il a été relevé un salaire moyen d’un marchand de biens de 3 786 € pour les hommes et de 3 224 € nets pour les femmes.

Ces chiffres ne sont que des moyennes qui avoisinent néanmoins le salaire d’un ingénieur. En 2017, la moyenne de chiffre d’affaires sur cette activité s’élevait à 300 000 €. Aujourd’hui, avec la baisse des taux d’intérêts sur les prêts immobiliers, l’investissement est grandement facilité.

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La plus-value : salaire d’un marchand de biens 

La plus-value correspond au bénéfice, c’est-à-dire à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Sauf que pour un marchand de biens, il ne faudra pas oublier les frais (notaire, agence, géomètre, travaux) qu’il faudra déduire. Ils seront à déduire directement du prix de vente pour calculer votre plus-value.

Le salaire moyen d’un marchand de biens est constitué principalement de cette plus-value. Aussi, il doit être attentif à bien anticiper le coût de l’acquisition, mais surtout son potentiel de revente pour ne pas perdre d’argent. Plus le risque est élevé, plus le bénéfice potentiel l’est aussi.

Selon l’INSEE, un marchand de biens fait environ 20 % à 30 % de marge. L’achat moyen étant aux alentours de 200 000 €, cela représente approximativement 40 à 60 000 € par bien revendu. On comprend mieux l’attrait pour la profession et le fait qu’elle peut être lucrative.

Calcul du salaire moyen d’un marchand de biens 

Le marchand de biens immobiliers réalise une marge brute sur les biens qui sont revendus. Tout d’abord, le marchand de biens réalise un chiffre d’affaires qui correspond au prix de vente du bien immobilier. Ensuite, le marchand déduit toutes les charges directes imputables au projet. 

Les frais d’une opération d’achat revente immobilier 

Il faut prendre en compte les principaux frais d’une opération d’achat revente avant de pouvoir calculer le salaire moyen d’un marchand de biens. Voyons d’abord les charges directement imputables à l’affaire, elles sont nombreuses et variables en fonction de la nature du projet immobilier. La marge brute d’un projet immobilier se calcule en déduisant tous ces frais au prix de vente du bien : 

• Frais de notaire, composés des honoraires perçus par le notaire ainsi que des droits de mutation. Il s’agit de taxes et ils représentent la plus grande part des frais de notaire.

• Frais d’agence, pourcentage du prix de vente facturé si le bien se vend par leur intermédiaire.

• Coût du crédit, les banques prennent des frais pour financer les projets immobiliers tels que les frais de dossier, les frais d’hypothèque ou d’organisme de cautionnement et les intérêts bancaires.

• Taxe foncière, payée par chaque propriétaire une fois par an.

• Charges de copropriété, payées au syndic tous les mois.

• Travaux, selon le projet cette variable est plus ou moins importantes. Soyez prudents et gardez une réserve pour les frais non-prévus et les retards.

Les frais de fonctionnement du marchand de biens 

Le calcul de la marge brute ci-dessus se complète ensuite avec la déduction des frais de fonctionnement du marchand de biens. En effet, il faut déduire toutes les charges indirectes avant de pouvoir connaître le salaire moyen d’un marchand de biens. Voici les principaux frais à prendre en compte : 

• Location de bureaux

• Location de véhicules

• Frais de déplacements

• Abonnements téléphoniques et internet

• Tous les frais courants

Une fois tous ces frais réglés, le marchand de biens peut se verser un salaire.

Lisez aussi notre article sur comment devenir rentier immobilier.

Avantages et inconvénients du métier

Le métier de marchand de biens est passionnant et il permet d’apprendre beaucoup dans des domaines très variés comme l’urbanisme, le droit, l’immobilier, le bâtiment, etc. Ce métier apporte de la liberté financière et l’avantage est qu’il peut être exercé en parallèle d’une activité salarié.

Vous êtes votre propre patron donc c’est vous qui gérez vos horaires, votre quotidien. Le principal investissement sera un investissement en temps afin de trouver les bonnes affaires. Tout dépendra du nombre de biens que vous achetez et la taille des opérations.

Pour exercer ce métier, vous serez souvent seul devant le client, face à certaines difficultés. Il faudra donc ne pas avoir peur de la solitude et être très autonome. Vous devrez être bien entouré et avoir un bon réseau et vous serez amené à faire beaucoup de prospection, de recherche et de négociation.

Bref, vous devez être polyvalent et porter plusieurs casquettes. Il faut se creuser les méninges pour saisir la bonne opportunité. Enfin, vous aurez affaire à de nombreux intervenants que vous devrez gérer.

En vous lançant dans cette activité, vous vous exposez à certains risques. Aussi, il est préférable de se former ou de commencer petit à petit. Sachant que vous êtes limité à cinq années pour revendre, sous peine de prendre des pénalités. Votre responsabilité professionnelle peut être engagée en tant que marchand de biens et même en cas de bonne foi, vous pouvez avoir des soucis s’il y a des vices cachés. 

Découvrez aussi notre article “Tout savoir sur la profession de vendeur de biens immobiliers“.

Les opérations de réhabilitation dans l’ancien

Les opérations de réhabilitation sont complexes à mettre en œuvre et pour les réaliser, le marchand de biens doit s’entourer de professionnels du bâtiment (architecte, maître d’œuvre, artisan, etc.). Pour mener à bien un projet de réhabilitation, voici les étapes à suivre :

• Faire un bilan de l’existant et réaliser des diagnostics ;

• Créer un cahier des charges ; 

• Choisir ses artisans ou son entreprise pour la réalisation de travaux de réhabilitation ;

• Obtenir les autorisations de la mairie nécessaires à la réhabilitation du bâtiment ;

• Gérer, suivre et contrôler le chantier jusqu’à la réception des travaux.

Une fois le bâtiment réhabilité, il ne reste plus qu’à le vendre. Le marchand de biens peut choisir de le vendre en intégralité ou de le découper en lots. Il peut également trouver un acquéreur avant que les travaux ne soient terminés grâce à un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). La VIR n’est pas le cœur de cible des opérations conseillées pour un marchand de biens, mais il permet de sécuriser l’acquéreur. 

Dans le cas d’une VIR, l’acheteur paie le prix de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble existant dès la signature de l’acte authentique. Puis un échelonnement est mis en place pour le paiement des travaux. Le vendeur du bien à rénover demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Toutefois, il faut aussi prêter attention à ne pas faire trop de travaux sous peine de tomber dans la législation du neuf et toutes les obligations qui en découlent, ce qui peut vous coûter très cher ! Les réhabilitations demandent de bien connaître le domaine, de savoir estimer les travaux, car cela peut vite chiffrer et durer plusieurs mois.

Protéger ses arrières : quelques conseils

Si vous ne voulez pas voir votre salaire moyen de marchand de biens baisser en flèche, prenez des assurances obligatoires telles que la responsabilité civile professionnelle et la responsabilité civile décennale. Cette garantie décennale couvre sur un délai de 10 ans la responsabilité des dommages :

• compromettant la solidité de l’ouvrage ;

• rendant l’ouvrage inhabitable ou impropre à sa destination.

Vous pouvez également souscrire à une assurance “dommages-ouvrage”. Cette assurance, souscrite avant l’ouverture du chantier, permet de couvrir les éventuels dommages en dehors de toute recherche de responsabilité.

Pensez à vous entourer de professionnels qui connaissent le métier de marchand de biens tels que notaire. Le réseau est primordial si vous voulez trouver des bonnes affaires, mais il faudra aussi vous déplacer et faire des efforts de prospection pour réussir.

Découvrez aussi notre article sur comment faire travailler son argent dans l’investissement immobilier.

Conclusion

Vous avez maintenant compris qu’en tant que professionnel, le salaire d’un marchand de biens découle de son chiffre d’affaires, des plus-values réalisées et de dividendes versés. Le salaire moyen d’un marchand de biens est intéressant et avec les bonnes stratégies, vous pourrez gagner encore bien plus !

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