Achat Revente Immobilier [Stratégie en 2024]

Lorsque l’on pense immobilier, la première chose qui vient généralement en tête est l’investissement locatif. Acheter un bien et le louer pour gagner de l’argent chaque mois en automatique. C’est une très bonne manière de faire de l’immobilier et je suis le premier à le faire. Mes différents biens immobiliers me rapportent tous les mois près de 5 000€ de loyers, c’est une sécurité incroyable !

Le problème principal de cette approche, c’est qu’elle est rapidement limitée. Si vous voulez générer beaucoup plus encore plus rapidement, il existe un énorme accélérateur : l’achat revente immobilier. Découvrez à travers cet article tout ce qu’il faut savoir pour mettre en place une stratégie d’achat revente immobilier. Vous pouvez aussi en apprendre davantage en rejoignant notre présentation offerte.

Qu’est-ce que l’achat-revente immobilier ?

Le principe est très simple : rechercher un bien à acheter en dessous de sa valeur par différents moyens et faire en sorte de le revendre plus cher, le tout sur une durée assez courte, quelques mois au maximum.

L’objectif étant de générer une plus-value rapide et conséquente. Finalement, l’achat revente permet de réduire le temps. Là où nous mettons des années pour générer 100 000€ grâce à un investissement locatif, il est possible de faire autant en l’espace de quelques mois grâce à un achat revente immobilier bien optimisé.

Comment faire pour acheter et vendre un bien rapidement ?

Légalement, il faut créer une structure de marchand de biens pour réaliser des opérations d’achat revente. En effet, nous sommes alors considérés comme des commerçants, puisque nous achetons et revendons des biens. En revanche, il est totalement possible de réaliser des plus-values sans être marchand de biens en revendant une résidence principale dans le cadre d’un déménagement ou lors de la revente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire par exemple.

C’est le fait d’acheter dans le but de revendre qui est considéré comme une activité commerciale et professionnelle. Il est donc très important de créer votre structure si vous souhaitez devenir marchand de biens.
Lisez aussi notre article sur comment gagner de l’argent avec l’immobilier.

Réaliser des plus-values immobilières en tant que particulier

Pour avancer rapidement en immobilier locatif, il existe une stratégie immobilière puissante : l’arbitrage. Cela consiste à se séparer d’une partie de son patrimoine afin de récupérer de l’argent, se désendetter auprès des banques pour réinvestir sur un projet plus gros.

L’arbitrage est la clé de voûte des stratégies des grandes fortunes immobilières. Le fait de conserver un bien trop longtemps est généralement néfaste puisque les revenus sont généralement fortement imposés après plusieurs années de détention. Le bien commence à être amorti et une plus-value latente est généralement existante.

C’est à ce moment-là que j’estime devoir revendre mon bien immobilier. Car je récupère une somme importante que je peux réinvestir ou utiliser pour moi ! 

Par exemple : un bien d’une valeur de 200 000 € après 5 ans peut me permettre de récupérer 50 000 € à la revente en comptant la plus-value et l’amortissement. Cet argent peut être réutilisé sur un projet à 500 000 € qui générera deux fois plus de revenus locatifs que le précédent, et ainsi de suite.
À présent, nous allons voir les différentes étapes pour un achat revente immobilier réussi.

Où faire de l’achat revente immobilier ?

Lorsque l’on réfléchit à sa première opération d’achat revente immobilier, il faut également prendre en compte la situation géographique. En réalité, il est possible de faire d’excellentes opérations dans différents marchés. L’excuse de la grande ville très chère ou à l’inverse de la petite ville à la campagne ne fonctionne pas. Dans ces deux cas caricaturaux, de nombreux marchands de biens prospèrent.

La grande ville aux prix élevés

Investir dans une ville est souvent considéré comme négatif pour l’achat revente immobilier. Le mètre carré y est cher et la concurrence très rude. C’est un point bloquant au niveau de la recherche et de l’achat.

Par contre, c’est un énorme point positif à la revente. La demande étant forte, on obtient une forte flexibilité au niveau des prix. Autrement dit, les prix du marché peuvent être fortement dépassés à la revente avec des biens atypiques et optimisés. Par exemple, si le prix moyen au mètre carré à Paris est de 10 000 €, il existe des biens qui se vendent plus du double simplement par l’effet “coup de cœur” qu’ils génèrent. Dans cette hypothèse, un marchand de biens achetant au-dessus du prix du marché et pourra faire de très fortes plus-values. 

Les acheteurs étant nombreux, la loi de l’offre et de la demande fait que les prix moyens grimpent. Ainsi, une forte mise en valeur du bien sera sensiblement récompensée quand viendra le moment de la revente. La rationalité perd de l’importance et l’afflux d’acheteurs potentiels créera une certaine “pression”. Ce qui pourrait finir de convaincre les acheteurs potentiels. 

D’autre part, le coût de rénovation d’un bien se calcule généralement au mètre carré. Celui-ci diffère peu en fonction de la localisation du chantier. En tout cas, la différence sera beaucoup plus faible que celle relative au prix au mètre carré. 

De ce fait, le coût des travaux sera beaucoup plus faible une fois mis en relation avec le prix au mètre carré. Par exemple, 1000 €/m2 de travaux sur un appartement à Paris représente “seulement” 10 % de son prix. En revanche, en province ou à la campagne, cela peut représenter 100 % du prix.

Les grandes villes ont donc des avantages certains pour les opérations d’achat revente immobilier. Il faudra toutefois prévoir un ticket d’entrée assez important et être prêt à affronter la concurrence.

La campagne ou les petites villes pour l’achat revente immobilier

Les petites villes de province représentent l’exact opposé de l’exemple précédent. La concurrence y est plus faible, la demande aussi et donc les prix sont plus bas. L’avantage principal de ce marché, c’est la possibilité de négociation à l’achat du fait du faible nombre d’acheteurs. Il est alors possible de faire de très belles affaires à l’achat. L’objection que j’entends le plus souvent réside dans le potentiel de revente : les prix sont bas et la demande est plus faible.

Effectivement, en fonction des marchés, les reventes peuvent être plus difficiles. Cependant, je connais bien les petites villes et il est important de noter que les biens de bonne qualité sont aussi très rares. Ainsi, un produit se détachant des prestations habituelles se démarquera instantanément du lot. Il est bien sûr important de cibler une ville avec une bonne activité économique et ensuite, cibler des biens plus haut de gamme à revendre bien au-dessus du prix du marché. Ces biens d’exceptions doivent être revendus après une mise en valeur : rénovation, rafraîchissement, décoration, etc. Plus le bien sera optimisé, et plus les travaux injectés seront rapidement rentabilisés.

Les travaux sont-ils nécessaires dans une opération d’achat revente immobilier ?

La question des travaux de rénovation se pose souvent. Il n’est pas vraiment nécessaire de commencer par une opération avec travaux. D’ailleurs, je ne vous le recommande pas. En effet, le cœur du métier est la recherche de biens sous-évaluer et la revente de ces derniers. Il est donc théoriquement possible d’acheter et de revendre dans la même journée tout en faisant une plus-value confortable.

Évidemment, pour optimiser la revente, faire des travaux sera un point positif puisque cela mettra en valeur le bien. Mais encore faut-il savoir quels travaux faire pour revendre plus cher tout en augmentant sa rentabilité.

Un travail d’analyse est nécessaire ainsi qu’une excellente maîtrise de son marché pour savoir ce que recherchent précisément les acheteurs potentiels. Par exemple, dans certaines régions, le fait de créer une terrasse coûtera 30 000 €. Toutefois, le bien prendra une valeur de 50 000 € supplémentaires. Il s’agit donc d’une opération potentiellement intéressante. Il ne faut surtout pas négliger le retour potentiel ainsi que le temps que cela prend. Dans une opération d’achat revente immobilier, le timing est primordial. Plus l’opération se fait rapidement, et mieux ce sera pour vous et vos partenaires. Cela sécurisera la banque et vous permettra d’enchaîner rapidement.

Le financement de votre projet immobilier

Le fait de revendre un bien locatif ou une résidence principale après quelques mois d’exploitation permet de bénéficier d’un financement classique.

Pour un marchand de biens professionnel, il s’agit de prêts spéciaux dédiés pour ce type d’opérations. Ces prêts-là s’effectuent dans des banques françaises ou étrangères et les conditions sont différentes. Dans tous les cas, le recours au prêt bancaire est ce qui se fait le plus fréquemment.

Vous pouvez également financer votre acquisition en vendant un bien que vous possédez déjà. C’est alors ce que l’on appelle une vente en cascade.

Quel prêt pour financer l’achat revente immobilier ?

Vous avez déterminé le statut le plus avantageux pour réduire la pression fiscale sur l’opération d’achat revente. Reste maintenant à choisir votre financement. Il existe un prêt immobilier spécifique : le prêt achat revente. Il ne doit pas être confondu avec le prêt-relai, car il fonctionne selon un principe différent.

Le prêt-relai vous permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, déduction faite du capital restant dû. Il s’agit d’un prêt distinct, qui vient en complément de celui que vous remboursez déjà. À l’inverse, un prêt achat revente permet de réunir le crédit que vous remboursez déjà et celui nécessaire pour la nouvelle acquisition. Le tout, au même taux d’emprunt. En conséquence, il n’existe qu’une seule ligne de crédit, avec une unique mensualité, dont le montant est adapté à votre taux d’endettement.

Une fois la vente réalisée, vous devez rembourser une partie du capital emprunté. Vous devrez peut-être verser des pénalités de remboursement anticipé. Les mensualités sont ensuite réajustées, en fonction du capital restant dû. Normalement, le prêt achat revente est conclu pour une durée de 2 ans. Vous devez donc réaliser votre transaction immobilière durant ce délai.

Vous pouvez demander à la banque d’inclure le montant des frais de notaire, des frais de garantie ou des frais d’agence immobilière dans le montant du crédit achat revente. En pratique, peu d’établissements bancaires acceptent cette facilité, mais vous n’avez rien à perdre à tenter la négociation.
Découvrez aussi notre article sur comment savoir si mon prêt immobilier va être accepté.

Dénicher un bien en dessous de sa valeur

Que ce soit en tant que marchand de biens ou en tant qu’investisseur immobilier, le processus est le même. La bonne affaire se fait toujours au moment de l’achat. Et dans les deux cas, vous devez toujours viser une potentielle plus-value, même si votre objectif est seulement de toucher des loyers.
La valeur d’un bien immobilier doit toujours être au cœur de votre stratégie immobilière. C’est un énorme gage de sécurité pour vous. La première étape est donc de s’assurer de faire une bonne affaire à l’achat et réussir son opération d’achat revente immobilier. Voici quelques exemples de moyens qui s’offrent à vous.

Créer son réseau Off-Market

L’objectif consiste à se créer un véritable réseau d’apporteur d’affaires personnel. Les meilleures affaires immobilières passent pratiquement constamment en dehors du marché classique. Les agents immobiliers font à chaque fois en sorte de faire profiter de leurs dernières trouvailles à leurs partenaires avant tout le monde. 

L’objectif est donc de sortir de la masse et de devenir ce partenaire privilégié des agences, mais aussi des différents acteurs du marché immobilier.

Négocier agressivement

La seconde méthode est totalement inverse à la première, il faut visiter des biens qui ne sont pas de bonnes affaires à la base, voire très surévaluées par rapport au marché. Ensuite, vous pouvez proposer un prix très inférieur à celui qui est affiché. 

Ça ne marche pas à tous les coups. Par contre, quand vous faites cela sur plusieurs dizaines de biens, les chances d’acceptation commencent à devenir importantes.

Viser les vendeurs pressés

Un autre moyen très efficace pour réussir son achat revente immobilier consiste à viser les vendeurs pressés. Ce sont ces personnes qui ont besoin d’argent très rapidement pour diverses raisons. Il s’agit souvent de divorces, de mutations professionnelles ou encore de successions. 

En général, un vendeur pressé est prêt à faire des concessions sur le prix afin de vendre plus rapidement. C’est donc un très bon moyen d’acheter un bien sous-évalué par rapport au marché.

Découvrez aussi cet article sur comment négocier un bien immobilier.

Mettre en valeur le bien

La seconde étape consiste à booster la valeur du bien pour pouvoir justifier d’un prix plus élevé à la revente. En général, je ne recommande pas à une personne qui débute de faire des opérations avec beaucoup de travaux au départ. L’objectif premier est d’effectuer un achat revente immobilier rapide pour gagner rapidement de l’argent et ainsi réinvestir tout aussi vite.

Pour mettre en valeur le bien, il est donc intéressant de le décorer, de le meubler ou de mettre en valeur ses aspects atypiques afin de le transformer en véritable coup de cœur. La mise en valeur est capitale, et en général, les conseils de décoration que l’on entend partout sont mauvais. Ils ne prennent pas en compte le coût des matériaux ou des différentes prestations de professionnels, ce qui donne un mauvais retour sur investissement.

Pour réussir au mieux l’achat revente d’un bien immobilier, la stratégie de valorisation des biens semble être l’une des meilleures méthodes pour faire grimper au maximum ses revenus. La valorisation d’un bien immobilier destiné à la revente vise à mettre en valeur ce bien en modifiant son état en vue de le rendre mieux, et ce, dans le but d’être cédé pour produire un revenu. Cela va permettre d’augmenter la plus-value en achetant un bien avec du potentiel, puis d’y faire des travaux de rénovation pour ensuite le revendre beaucoup plus cher.

Revendre et encaisser une plus-value

Comme nous l’avons vu, le timing est capital pour réussir son opération d’achat revente immobilier. Plus l’argent est récupéré rapidement et plus, il sera rapidement réinvesti dans une nouvelle opération. L’objectif est donc de revendre au-dessus de la valeur marché du bien immobilier. Lorsque vous achetez en dessous et que vous revendez bien au-dessus, vous réalisez des bénéfices exceptionnels. Mais alors que faire ?

Votre bien immobilier doit parfaitement correspondre à votre client idéal et ainsi déclencher un coup de cœur immédiat. L’objectif est de faire perdre sa rationalité au client, c’est à ce moment-là qu’il ne se souciera plus d’arguments rationnels comme la valeur au mètre carré.

Son obsession sera d’acheter votre logement parce qu’il voudra vraiment y vivre et qu’il ne veut surtout pas passer à côté. Pour imager, c’est comme si vous vendiez une bouteille d’eau dans le désert, la valeur normale de l’eau n’a plus d’incidence dans l’équation. Ce qui compte, c’est le besoin de votre client. Vous ne vendez pas un bien immobilier, mais un “chez-soi”.

Combien gagne-t-on en moyenne sur un achat revente immobilier ?

C’est assez variable, mais en règle générale, les marchands de biens font en sorte de générer 30 % de marge sur une opération.

Après, cela peut varier en fonction de la difficulté du projet. Plus il est simple, et plus une petite marge sera acceptable pour le marchand de biens. Imaginez, si vous pouviez gagner 15 % sur un projet à 100 000€ sans rien faire, en achetant et revendant directement le bien, est-ce que vous le feriez ? Je pense que la réponse sera oui dans la plupart des cas.

Maintenant, générer 15 000€ sur un projet qui vous prendra un an de travail vous intéressera sûrement beaucoup moins.

Comment devenir riche grâce à cette méthode ?

Une fois ces compétences acquises, il est vraiment possible de faire fortune grâce à l’achat revente immobilier. Un effet boule de neige s’enclenche rapidement et les opérations grossissent avec le temps.

De plus, il est possible de réinvestir ses plus-values dans l’immobilier locatif et ainsi bâtir son petit empire immobilier rapidement. L’achat revente est un réel accélérateur dans votre parcours immobilier. Comme le dit l’adage « Cash is king » (le cash est roi). Plus vous possédez de liquidités et plus il vous sera facile d’avancer rapidement en immobilier. Et l’une des manières les plus rapides de s’en procurer restera toujours l’achat revente immobilier.

Les stratégies des marchands de biens pour faire de l’achat revente immobilier

Parmi elles, celle d’utiliser des stratégies applicables aux marchands de biens qui souhaitent dénicher les bonnes affaires. Les marchands de biens ont en effet pour ultime but d’acheter et de vendre des biens immobiliers comme des maisons, des immeubles, des logements, des fonds de commerce ou même des parts de sociétés immobilières de type SCI. Le marchand de biens est donc propriétaire du bien, à la différence de l’agent immobilier qui lui joue l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

Comment devient-on marchand de biens ?

Devenir marchand de biens est certes plutôt simple et ouvert à tout le monde, puisque cela ne demande pas de qualifications particulières. Toutefois, cela ne s’improvise pas non plus, car les enjeux sont assez importants. Vous serez considéré comme étant marchand de biens lorsque vous aurez réuni trois conditions, et ce, même sans statut juridique.

Vous achetez le bien immobilier avec une intention spéculative. Autrement dit, lors de son achat, vous pensez déjà à la revente de ce bien pour vous constituer un capital à la hauteur de vos attentes. Vous achetez et vous vendez des biens immobiliers de manière habituelle. Vous disposez de quelques notions importantes dans l’immobilier (comme de pouvoir estimer le temps et le coût des travaux), en droit, notamment en droit de l’urbanisme.

Quel statut juridique adopter pour devenir marchand de biens ?

La micro-entreprise

Elle présente l’avantage d’être créée avec très peu de formalités et de ne pas imposer de comptabilité rigoureuse. Cependant, elle s’avère peu adaptée à une activité d’achat revente. En effet, votre responsabilité est illimitée, comme si vous étiez un simple particulier.

En outre, pour conserver le bénéfice de la micro-entreprise, votre plafond de chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 176 200 € HT/ an, ce qui peut vite devenir un frein pour votre activité.

Enfin, vous ne pouvez pas déduire vos charges, par exemple les dépenses de travaux, ni facturer de TVA.

Les sociétés commerciales

Vous pouvez faire de l’achat revente seul, dans une EURL ou une SASU. Vous pouvez aussi vous associer dans le cadre d’une SARL ou d’une SAS. Ces statuts apparaissent bien adaptés pour ce type d’activité car :

• Votre responsabilité financière est limitée aux apports que vous effectuez dans le capital social de votre entreprise. Si vous apportez 5 000 €, vos créanciers ne peuvent vous réclamer que 5 000 € au maximum.

• La rédaction des statuts offre beaucoup de souplesse.

• Votre chiffre d’affaires n’est pas limité.

• Vous pouvez déduire vos charges.

• Vous pouvez facturer de la TVA.

• Vous pouvez choisir d’imposer les bénéfices tirés de votre activité à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Les sociétés civiles pour de l’achat revente immobilier

Vous envisagiez peut-être de lancer votre activité d’achat revente immobilier en SCI. Ce n’est pas possible, en raison de la nature commerciale de votre activité. Celle-ci n’est pas compatible avec l’objet civil d’une société civile immobilière. Seule l’activité de location vide est autorisée par la loi en SCI.

Reste la possibilité de créer une société civile pour construire et revendre. Elle n’est pas non plus adaptée à une activité sur le long terme d’achat revente. En effet, la société est créée pour un objet : construire et revendre un bien immobilier, et un seul. Vous devriez donc en créer une nouvelle pour chaque opération réalisée.

Conclusion sur l’achat revente immobilier

Pour conclure, nous avons vu que l’achat revente immobilier est la manière la plus rapide de générer de l’argent grâce à l’immobilier. Quand une bonne stratégie est utilisée, il est possible d’en vivre rapidement. Utiliser cette méthode, c’est compresser le temps : nous touchons plusieurs années de bénéfice locatif d’un seul coup. Un véritable gain de temps qui permet ensuite de réinvestir dans l’immobilier locatif ou de recommencer.

L’achat revente immobilier peut se pratiquer dans n’importe quelle région, la différence principale va surtout résider dans la stratégie utilisée. Nous n’allons pas viser le même type de biens ni le même type d’opération. Il est important de s’adapter. Nous avons aussi vu qu’il est possible de réaliser des plus-values sur des biens locatifs ou une résidence principale dans le cadre d’un arbitrage patrimonial.

Selon vous, est-ce possible de se lancer dans un projet d’achat revente sans un accompagnement ? Pour aller plus loin, découvrez notre méthode pour devenir un expert en immobilier.