Investissement immobilier : quel est un bon taux de rentabilité locative ?

Vous vous lancez dans l’investissement immobilier ? Vous cherchez quel est un bon taux de rentabilité locative ? Vous êtes au bon endroit !

Découvrez à travers cet article tout ce que vous devez savoir sur la rentabilité locative et quel est le taux optimal. Rejoignez aussi les formations strategie-immobilier.fr pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur de réussite d’un investissement immobilier. En pourcentage, cette donnée mesure le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant investi au départ, entre le prix d’achat du bien et les éventuels frais comme ceux du notaire par exemple. 

Pour obtenir ce taux de rentabilité locative, vous devez connaître votre cash-flow annuel. Mais ce n’est pas le seul moyen de générer des revenus immobiliers. Vous pouvez aussi retrouver : 

• La location long terme 

• La location saisonnière

• La plus-value à la revente

• La réduction d’impôt avec des dispositifs comme le Pinel

Afin d’en savoir plus : Immobilier : top 6 des avantages d’une location meublée

Quelle différence entre la rentabilité locative, rendement locatif et le ROI ?

La rentabilité locative

Dans le marché de l’immobilier, il est surtout question de rentabilité locative. Pour la calculer, il vous faut connaître tous les loyers ou revenus que vous avez pu tirer de votre investissement immobilier. Aussi, il faut prendre en compte l’argent précis que vous avez investi et payé (prix des charges locatives, frais de notaire, coût des travaux, etc.).

Découvrez plus de détails ici : Rentabilité locatif : Comment Maximiser son Rendement

Le rendement locatif

En brut, le rendement locatif est une évaluation immobilière importante. Cela vous permettra d’exclure les biens immobiliers qui ne correspondent pas à votre attente en termes de plus-values. Ainsi, les investisseurs immobiliers locatifs prennent en compte deux types de rendements locatifs.

Le premier étant le rendement locatif au comptant qui concerne le rendement du capital investi se basant sur le montant d’argent total. Il est différent du rendement locatif retour sur investissement ou rendement locatif ROI en remplaçant la différence entre les revenus et les dépenses de la location par le cash-flow annuel avant impôt.

Comme pour le retour sur investissement, le bon rendement locatif au comptant est variable selon vos objectifs. Toutefois, vous pouvez considérer qu’il devrait afficher un taux entre 4 à 8 %. Ainsi, le marché de l’immobilier propose des rendements locatifs bruts variés selon les villes.

Pour avoir le maximum de conseils : Notre TOP 10 des villes au meilleur rendement locatif

Le retour sur investissement ou rendement locatif ROI

Ce taux est une mesure importante au moment de l’achat du type de bien immobilier. C’est le rapport qui vous donne l’idée et la manière dont votre argent se fructifie selon les possibilités d’investissements. 

Le retour sur investissement sert alors à comparer les rendements d’investissements. Autrement dit, il reflète explicitement la différence entre plusieurs investissements et vous donne donc une réponse pour choisir le meilleur. Le calcul est en conséquence effectué entre le ratio des bénéfices de l’investissement divisé par le coût de l’investissement.

Il serait plus judicieux de choisir un bien immobilier qui présente un retour sur investissement positif et élevé. En effet, cela vous permettra de couvrir la gestion locative, et les travaux de rénovation et d’accroissement de plus-value. D’autant plus que, si vous avez comme projet de contracter un crédit auprès de votre banque, son calcul sera une assurance pour cette dernière.

Le retour sur investissement fait partie des éléments d’évaluation de la qualité de votre investissement immobilier. Ainsi, vous devez prendre en compte d’autres indicateurs tels que le taux d’intérêt de votre crédit, le cash-flow, le taux de rendement locatif. Aussi, il vous faut évaluer chaque risque, que ce soit au niveau du logement, des locataires, du loyer, de la gestion locative ou autre.

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Comment est calculé le taux de rentabilité locative ?

Le taux de rentabilité locative peut être calculé sous deux formes, soit en brut, soit en net.

La rentabilité locative brute

Ce calcul est assez simple. La formule est la suivante :

Rentabilité locative brute (%) = (Loyer mensuel x 12) x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Par exemple, pour l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec un loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), le taux de rentabilité locative brut est égal à 9600 x 100/150 000 = 6,4 %.

Afin d’en savoir plus : Calcul du rendement locatif : comment procéder ?

La rentabilité locative nette

Ce calcul plus précis prend en compte les impôts, les charges, la situation personnelle de l’acheteur, etc. Il permet donc de déterminer de manière réaliste et claire le résultat financier de l’opération immobilière.

La formule est :

Rentabilité locative nette (%) = {(Loyer mensuel x 12) – Charges locatives} x 100/Prix d’achat (Frais d’acquisition inclus)

Pour l’exemple ci-dessus, i-e l’achat d’un immeuble à 150 000 euros avec loyer mensuel escompté de 800 euros (soit 800 x 12 = 9600/an), les charges locatives (charges de la copropriété, d’assurance ou de gestion et la taxe foncière) sont estimées à 2500 euros par an.

Le taux de rentabilité locative net est alors de = {(800 x 12) – 2500} x 100/150 000 = 4,7 %.

Également, n’hésitez pas à lire : Quels avantages pour l’achat d’un immeuble de rapport ?

La méthode Larcher

Cette méthode évalue d’autres risques en fonction desquels les charges et autres dépenses représentent 25 % des loyers, soit 3 mois de loyer. Par conséquent, les calculs s’effectuent sur 9 mois au lieu de 12.

Pour notre exemple, le taux de rentabilité locative avec la méthode Larcher serait de 3,13 % en net et de 4,8 % en brut.

Lisez également : Faut-il déléguer la gestion locative de votre bien immobilier ?

Le rendement net-net

Net de fiscalité, ce taux englobe l’imposition et les revenus fonciers et donne donc une estimation encore plus précise de la rentabilité locative. Néanmoins, il ne faut pas oublier de déduire les charges d’impôts et de prélèvements sociaux des recettes locatives, comme la taxe foncière.

Le rendement net-net dépend notamment des dispositifs fiscaux suivant lesquels l’investissement locatif a été effectué comme le dispositif Pinel. L’évaluation du rendement net-net se fait en fonction de la diversité des profils fiscaux des bailleurs, ainsi que des investissements, et relève donc du cas par cas.

En savoir plus sur cette thématique : Combien rapporte vraiment votre investissement locatif ?

Sur quelle durée se calcule la rentabilité locative d’un bien ?

D’une année sur l’autre, les charges et les encaissements ne sont pas les mêmes concernant votre bien. La rentabilité pour une année donnée ne reflète alors pas de manière parfaite le gain économique généré par un investissement.

La rentabilité doit se calculer pour chacune des années que dure l’investissement immobilier.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

Vous vous posez toujours cette question de savoir quel est un bon taux de rentabilité locative. Il n’y a pas de chiffre universel qui régit la qualité de votre rendement locatif. Vous pouvez néanmoins suivre un ensemble de bonnes pratiques et de règles de base.

Il est important de se rappeler que le rendement affiché n’est pas une finalité, mais il est généralement admis qu’une bonne rentabilité locative se situe entre 5 % et 10 %, selon vos objectifs patrimoniaux.

Bien estimer ses rendements attendus permet d’arriver à ce taux et d’en tirer des bénéfices importants. Cependant, il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant votre risque, et le recours à votre épargne.

Par exemple, investir en immobilier dans un bien qui affiche un rendement de 6 % et qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien qui promet 12 %, mais que vous avez du mal à louer.

En parallèle, n’hésitez pas à regarder notre vidéo sur “Ma Villa À Bali Est-Elle Rentable ?” : 

Quel investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

Chaque bien immobilier possède des caractéristiques différentes, qui influent sur la rentabilité locative. Un bien neuf coûte généralement un peu plus cher à l’achat, mais il génère moins de travaux à l’entrée dans les lieux et les années suivantes. À long terme, il est donc source d’économies tout en garantissant un confort de vie au locataire dès le départ.

Les biens anciens attirent aussi beaucoup les investisseurs immobiliers pour les travaux et la plus-value à en retirer après les changements effectués dans le logement. 

La surface du logement est également à prendre en compte. Une grande surface présente une rotation des locataires plus faible, mais se loue en contrepartie moins cher au mètre carré qu’une petite surface.

La localisation a aussi son rôle à jouer sur la rentabilité locative. Certaines villes ou arrondissements offrent de meilleurs rendements lorsque vous investissez dans l’immobilier pour en faire de la location ensuite.

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Comment devenir un investisseur immobilier ?

Maintenant que vous savez comment calculer et évaluer un bon taux de rentabilité locative, vous avez envie de vous lancer. Mais il vous faudra connaître d’autres aspects et données importants pour réussir vos investissements immobiliers.

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Pour conclure, vous avez désormais la réponse à “quel est un bon taux de rentabilité locative ?”. Vous devez effectuer plusieurs calculs avant d’acheter pour vérifier qu’un bien est un bon investissement. Rejoignez les formations strategie-immobilier.fr et apprenez-en davantage sur l’investissement immobilier.