Tout ce qu’il y a à savoir pour devenir marchand de biens

Vous vous demandez comment devenir marchand de biens ? Ce domaine professionnel vous intéresse ? Vous êtes au bon endroit !

Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour devenir marchand de biens. De la formation à la création de votre société, vous repartirez confiant après la lecture de cet article. Vous pouvez également rejoindre stratégie-immobilier qui vous aide à gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction grâce à nos formations.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

La mission du marchand de biens est d’apporter une plus-value à l’achat d’un bien immobilier. Cependant, cette profession n’est pas à confondre avec le métier d’agent immobilier qui, au contraire, va mettre en avant les biens de l’acquéreur pour inciter à la vente. 

Le marchand de biens, quant à lui, est le propriétaire des lieux dont le but est de réaliser des marges. Votre rôle est d’acquérir des immeubles en ayant préalablement évalué les coûts et les travaux à prévoir. Une mauvaise estimation est égale à une chute financière de votre projet. 

Puis, votre métier sera principalement axé sur l’achat d’un bien déjà construit pour ensuite le revendre et le répéter inlassablement afin de multiplier votre chiffre d’affaires.

N’hésitez pas à lire aussi : Marchand de biens : définition

Quel profil pour devenir marchand de biens ?

Quiconque peut devenir marchand de biens. Bien que cette profession n’exige aucun diplôme et aucune qualification professionnelle, cela demande cependant d’avoir une certaine qualité en tant que commerçant. Même si une attestation n’est pas obligatoire, ce projet vous astreint à posséder des connaissances sur le marché de l’immobilier en ajoutant quelques notions de fiscalités ainsi qu’en droit, de l’urbanisme notamment, et de construction si vous souhaitez mener votre projet à long terme. 

Pour en savoir plus : Les ressources essentielles pour devenir marchand de biens

Quelle formation pour devenir marchand de biens ?

Bien que des connaissances soient nécessaires pour exercer ce métier, aucun diplôme en particulier ne vous est demandé. Aucune formation n’est donc obligatoire pour devenir marchand de biens. 

Cependant, vos chances de réussir seront plus grandes si vous disposez de ces divers diplômes : 

• BTS Professions Immobilières

• Licence professionnelle métiers de l’immobilier

• Licence professionnelle activités juridiques avec spécialité métiers du droit de l’immobilier

• Diplôme de l’École Supérieure de l’Immobilier

Ces différentes formations sont particulièrement appréciées et témoignent de vos connaissances et de votre expertise dans les domaines du droit, de l’immobilier, de l’urbanisme et du commerce. Pour devenir marchand de biens, avoir la fibre commerciale est en effet le petit plus qui vous aidera probablement à dépasser vos concurrents. Il est par ailleurs important de s’informer sur les ficelles du métier, en découvrant progressivement comment il fonctionne, et en restant continuellement en alerte des actualités immobilières.

À lire aussi : Pourquoi faut-il se former pour devenir marchand de biens ?

Quels centres d’intérêt pour devenir marchand de biens ?

Les centres d’intérêts des marchands de biens doivent graviter autour de 5 principaux actes : 

• Connaître le milieu de l’immobilier

• Convaincre et communiquer

• Enquêter et découvrir

• Aimer être au contact des gens 

• Avoir la fibre commerciale

En parallèle, n’hésitez pas à lire aussi : S’associer entre marchands de biens, comment se protéger ?

Quelle rémunération pour un marchand de biens ?

La plus-value est votre salaire

Devenir marchand de biens ne vous apporte pas un salaire fixe, mais une plus-value obtenue lors de la revente du bien. Quand vous démarrez, vous investissez beaucoup sans trop rien percevoir, mais cela est payant au fil du temps en ayant toutes les clés en main. Vous êtes le seul à pouvoir glorifier vos revenus et pour cela, vous devez jouer votre meilleure carte.

En savoir plus : Calcul de la Plus-Value en Marchand de Biens

La complexité d’un salaire stable

Parler du salaire d’un marchand de biens est assez complexe en raison de la nature même du métier : la rémunération d’un marchand de biens dépend en effet du prix du bien vendu ainsi que des travaux réalisés pour finaliser la vente. 

Comme pour un investisseur immobilier, un marchand de biens ne peut savoir ce qu’il gagnera à l’avance. Il ne peut donc prévoir un salaire fixe, puisque ses revenus sont tout sauf stables. Totalement responsable de son propre salaire, le marchand de biens peut parfois avoir eu plusieurs occasions et donc avoir fait plusieurs transactions, comme il peut aussi n’en avoir fait aucune.

Nous vous invitons à lire : Tout savoir sur l’achat revente immobilier

Des revenus instables

Ce n’est pas parce qu’il aura plus de transactions que le marchand de biens aura un salaire plus important. Il se peut qu’en un mois, par exemple, le marchand de biens fasse 3 transactions, mais gagne moins bien que le mois précédent, où il n’avait fait qu’une seule, si les trois transactions sont moins importantes en raison d’un prix inférieur des biens vendus. 

Lorsque vous vous lancez dans ce métier, il est recommandé d’avoir de l’argent de côté afin d’avoir de quoi survivre en attendant de trouver un bien intéressant, et en attendant d’ensuite commencer et terminer les travaux avant d’espérer vendre le bien.

Afin d’avoir le maximum de conseils : Les questions à se poser avant de devenir marchand de biens 

Des frais notaires réduits

Devenir marchand de biens, c’est aussi bénéficier d’un abaissement des honoraires du notaire dont le pourcentage diverge selon le montant de l’achat. Plus le montant est conséquent, et plus le pourcentage de taxation sera réduit.

Pour avoir le maximum d’informations : Les frais de notaire d’un marchand de biens

Application de la TVA 

Devenir marchand de biens, c’est profiter d’un régime spécifique pour la TVA qui s’applique uniquement sur le montant de la marge obtenue. Par exemple, si vous vendez votre bien 250 000 euros que vous avez acquis au préalable à 200 000 euros, et donc, vous allez verser une TVA sur votre bénéfice de 50 000 euros. 

Toutefois, le taux de TVA peut varier selon certaines opérations. À savoir également que le marchand de biens à l’engagement de revendre à l’échéance de cinq ans maximum. Si cela n’est pas respecté, le commerçant se verra alors retirer quelques avantages et devra payer certaines sanctions.

À lire aussi : S.C.I et marchand de bien

Faut-il un apport personnel pour devenir marchand de biens ?

C’est souvent le point d’interrogation qui intrigue les personnes désireuses de devenir marchand de biens. Mais lorsque vous possédez une épargne, cela est une garantie pour le banquier, surtout lorsque vous investissez pour la première fois dans l’objectif de revendre. Souvent, les banquiers demandent environ 15 à 25 % du montant de l’achat en apport. Néanmoins, vous avez la possibilité de faire appel à un bon courtier qui pourra consolider votre dossier, et ainsi vous aurez peut-être la chance d’obtenir un prêt.

Pour obtenir un prêt, il faut prendre la direction des banques professionnelles, car il faut savoir que toutes les banques ne financent pas ce genre de projet. Les prêts immobiliers ne sont pas destinés aux personnes qui veulent devenir marchand de biens. On parle ici de « ligne de crédit » ouverte pour chaque opération. Quand la revente est soldée, la ligne de crédit est fermée et il faudra à ce moment-là procéder à la réouverture d’une nouvelle ligne de crédit.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire : Achat : que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

Quel statut juridique choisir pour devenir marchand de biens ?

Lorsque vous êtes marchand de biens, vous exercez une activité commerciale. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) vous sera assujettie comme pour tout commerçant.

Les formes juridiques à proscrire

Premièrement, la société civile immobilière (SCI) est une forme de structure interdite, car celle-ci est de nature civile et non commerciale. Donc, elle n’est pas appropriée au métier de marchand de biens qui consiste à l’achat puis la revente. 

Deuxièmement, le régime d’auto-entrepreneur est à exclure aussi, puisque ce statut n’est pas assujetti à la TVA immobilière. En l’occurrence, il ne dispose pas de la protection du patrimoine personnel, et il implique un plafond de chiffre d’affaires à ne pas dépasser, ce qui est contre-indiqué pour devenir marchand de biens.

En savoir plus : SCI : Avantages et inconvénients (À lire avant le lancement)

Les éventuelles formes juridiques à plébisciter

En général, les sociétés commerciales sont les plus réputées pour mener l’activité de marchand de biens. La création de cette société va alors vous assurer une protection de votre patrimoine personnel.

La société par action simplifiée (SAS) est une société commerciale stylisée et l’une des plus extensibles, idéalement conçue si vous avez au minimum deux associés allant jusqu’à un nombre illimité. Elle est à l’opposé de la SARL qui ne peut pas dépasser une centaine d’associés. 

La société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) est le régime à adopter si vous êtes le seul acteur de votre projet professionnel qui après avoir reçu une rémunération, est directement adjoint au régime général de la sécurité sociale. Vous disposez d’un capital limité sous réserve de vous allier avec un futur associé, un changement qui convergera vers la SAS. 

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (L’EURL) est une structure qui donne accès à un seul associé. Celle-ci dispose de l’impôt sur les sociétés. Votre patrimoine est protégé, mais toutefois, en raison d’un problème gestionnaire, vous êtes tenu d’assumer vos biens personnels. 

À lire également : Comment acheter un bien immobilier à plusieurs ?

Quel régime fiscal pour un marchand de biens ?

Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens :

• Si vous avez opté pour l’entreprise individuelle (sans option à l’IS) : contrairement aux particuliers qui sont imposés au taux forfaitaire de 19 % pour la revente de biens ne constituant pas leur résidence principale, vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• Si vous avez choisi une société commerciale : cette dernière supportera l’impôt à hauteur de 15 % pour un montant n’excédant pas 32 500 € et 25 % au-delà.

Quelques conseils pour votre première opération de marchand de biens 

Pour réaliser votre première opération de marchand de biens, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes.

Choisir une ville avec un prix au mètre carré élevé (plus de 3 000 €)

‍Cela permet de maximiser la plus-value potentielle à la revente, en tenant compte de la demande et de la concurrence sur le marché immobilier local. Il faut aussi se renseigner sur les projets d’urbanisme, les transports, les services et les équipements qui peuvent valoriser le quartier ou le secteur visé.

Choisir sa cible d’acheteurs

Il faut adapter le bien immobilier et le prix de vente aux besoins et aux attentes des potentiels acquéreurs. Pour ce faire, il faut identifier les profils d’acheteurs selon le type de bien immobilier. Il faut notamment se renseigner sur les caractéristiques démographiques, socio-économiques et comportementales des acheteurs potentiels selon le type de bien immobilier (appartement, maison, immeuble, etc.)‍

Trouver un bien en dessous du prix du marché

La rentabilité de l’opération dépend en grande partie du prix d’achat du bien. Aussi, trouver un bien à un prix en dessous du marché permet de réaliser une plus-value à la revente, en tenant compte des frais de rénovation et de transaction.

Pour ce faire, il faut rester attentif aux bonnes affaires dans les supports d’annonce qui proposent des biens immobiliers à vendre : les sites internet, les journaux, les panneaux, etc. Il faut surtout se créer un réseau d’agents immobiliers qui vous appelleront en premier en cas de bonne affaire.

Enfin, il faut être réactif et vigilant, car les bonnes affaires partent vite. Il faut aussi être curieux et créatif, les biens en dessous du prix du marché ne sont pas toujours mis en valeur ou signalés.

Rénover le bien‍

Cela permet de le mettre aux normes, de le moderniser, de le rendre plus confortable et plus attractif pour les acheteurs potentiels. Voici quelques conseils pour rénover le bien immobilier :

• Faire un diagnostic technique pour évaluer son état général, ses besoins en travaux, ses contraintes réglementaires, etc. Il faut faire appel à des professionnels qualifiés et compétents, tels que des architectes, des diagnostiqueurs, des géomètres, etc. Il faut aussi se renseigner sur les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux (permis de construire, déclaration préalable, etc.).
  
• Définir le projet de rénovation. Cela doit être réalisé en fonction du budget, du délai, de la cible d’acheteurs, du marché immobilier local, etc. Il faut déterminer les travaux à réaliser, les prestations à fournir, les équipements à installer, etc. Définir le style, les couleurs, l’ambiance, etc. Enfin, il faut établir un plan et un devis détaillés du projet de rénovation.
  
• Choisir l’entreprise qui réalisera les travaux. Ce sont ceux qui vont réaliser la rénovation du bien immobilier. Il faut comparer les offres, les tarifs, les références, les garanties, etc. Il faut également privilégier les entreprises locales, sérieuses, réactives et respectueuses des normes en vigueur. Il faut vérifier qu’elles disposent des assurances obligatoires (responsabilité civile professionnelle et décennale).
  
• Suivre et contrôler les travaux. Cela consiste à s’assurer que les travaux sont réalisés dans les règles de l’art, dans le respect du cahier des charges, du budget et du délai. Ainsi, il faut visiter le chantier, anticiper et résoudre les éventuels problèmes ou litiges qui peuvent survenir. À l’issue des travaux, le marchand de biens doit réceptionner les travaux et vérifier la conformité des prestations.

Le revendre

Une fois que le bien est prêt à être revendu, le marchand de biens doit déterminer un prix compétitif en fonction de sa valeur réelle sur le marché. Pour ce faire, il doit collaborer avec des agents immobiliers ou utiliser des plateformes en ligne pour trouver des acheteurs potentiels. 

Comment se former au domaine de l’immobilier ?

Les programmes de formations de stratégie-immobilier sont complets et adaptés à tous niveaux. Ils vous aident à comprendre les rouages du métier et à investir dans la pierre de façon raisonnée.

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En résumé, devenir marchand de biens est une profession ouverte à tous. Vous devez vous acquitter de connaissances spécifiques et d’un bon relationnel commercial pour mener à bien votre projet. Rejoignez les formations stratégie-immobilier pour devenir un professionnel de l’immobilier.